Fors meer miljoenenwoningen in Nederland: ‘Er zijn voordelen én nadelen als je erin woont’

Dat de grens van 1 miljoen zoveel vaker wordt gepasseerd heeft natuurlijk alles te maken met de huizenprijsstijging van zo'n 20 procent in het jaar 2021. ,,Het beeld dat het voornamelijk vrijstaande villa's met rieten daken zijn, klopt niet meer”, zegt Tijs Pellemans van Calcasa. ,,In Amsterdam of Bloemendaal komt een groot aantal rijtjeshuizen ook al boven die verkoopprijs als ze in de verkoop gaan.” 

Calcasa is een vooraanstaand technologiebedrijf dat geautomatiseerd vastgoed waardeert aan de hand van een statistische analyse. Bijna alle hypotheekverstrekkers maken in sommige gevallen gebruik van de taxaties van het bedrijf. Om te voorkomen dat uitschieters de prijs bepalen, werken ze met 25 referentiewoningen die verkocht zijn, zo legt Pellemans uit. 

Er zijn nu tien keer zoveel miljoenenwoningen als in 2013, toen de bodemprijzen na de kredietcrisis werden bereikt. Sinds 2013 zijn de huizenprijzen gemiddeld bijna verdubbeld. Het afgelopen kwartaal zijn de huizenprijzen alweer gedaald, dankzij de gestegen hypotheekrente en financiële onzekerheid die de inflatie met zich meebrengt. Het laat zien dat de Nederlandse huizenmarkt gevoelig is voor economische ontwikkelingen. 

Of de bewoners van de 142.900 huizen (3 procent van de koopwoningvoorraad) zich nu miljonair mogen noemen, kun je je bovendien nog afvragen. ,,Het is natuurlijk een papieren werkelijkheid en die is zeker bij dure huizen variabel”, zegt Marcel Warnaar, woningmarktspecialist van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). ,,Er is een relatief kleine groep mensen die het geld kan neertellen op het moment dat zo'n huis te koop staat. Dat betekent dat de waarde ook snel kan dalen als die groep het financieel slechter krijgt.” 

,,Zolang je niet verhuist, kun je niks voor de gestegen waarde kopen en ook andere huizen zijn stevig in waarde gestegen”, vervolgt Warnaar. ,,Wel profiteren deze mensen ervan als ze eventueel kleiner en natuurlijk vooral goedkoper gaan wonen. Percentueel is hun vermogen evenveel gegroeid, maar in harde euro's stijgt dat sneller dan bij mensen in een goedkoper huis.”

Het is overigens niet zo dat eigenaren van een miljoenenwoning niks met de gegroeide overwaarde kunnen doen. ,,Er is een grote groep mensen die de overwaarde van hoog gewaardeerde huizen inzetten voor het verbouwen of verduurzamen van hun woning”, zegt Marga Lankreijer, hypotheekdeskundige bij Independer. ,,Bij alle hypotheekverstrekkers kun je de overwaarde opnemen om bijvoorbeeld je huis te isoleren, maar dat geld kun je ook besteden als schenking aan de kinderen, de verwerving van een tweede huis of de aankoop van een camper. Dat laatste zien wij ook veel voorbij komen. De maandlasten gaan dan wel omhoog, maar zeker omdat de rente afgelopen jaar nog erg laag stond, hebben veel mensen extra geld uit hun huis getrokken.”

Toch staat niet iedere huiseigenaar te juichen voor de toegenomen waarde, zo schat Lankreijer in. ,,Er zijn voordelen én nadelen als je erin woont.” Als je huis meer dan 1.110.000 euro waard is, geldt een eigenwoningforfait van 5550 euro plus 2,35 procent van de waarde van de woning boven dat bedrag. Je moet die bedragen bij je inkomen optellen vóór de hypotheekrenteaftrek, dus het komt erop neer dat je meer belasting betaalt. 

,,Ga dan kleiner wonen, zouden veel mensen zeggen”, vervolgt de hypotheekdeskundige. ,,Maar zeker senioren kunnen niet zo gemakkelijk verhuizen. Ik zou niet zeggen dat ze in een gouden kooi zitten, maar met een bescheiden pensioen en AOW kun je niet meer zoveel geld lenen voor een woning en is maatwerk nodig. Alleen als je een heel flinke overwaarde hebt en dus niet te veel hebt opgenomen, kun je met dat geld een kleiner huis kopen. Een passende woning heb je momenteel niet zomaar gevonden.”

Het verschil tussen de bovenkant en de onderkant van de markt is de afgelopen jaren steeds verder uit elkaar gedreven. In 2013 behoorde een huis van 700.000 euro nog tot de top 1 procent van de markt. Een huis van 54.000 euro behoorde op dat moment tot de goedkoopste 1 procent, een verschil dus van 646.000 euro. Nu behoort een huis van 1.385.000 euro nu tot de 1 procent duurste huizen, terwijl een waarde van 100.000 euro in de onderste 1 procent valt. Het verschil is daarmee ook ongeveer verdubbeld.

Bekijk hier al onze video’s over wonen: