De rentes op hypotheken dalen sinds begin augustus soms wel met tienden tegelijk. © ANP

Hoe de scherpe rentedalingen ervoor zorgen dat je minder hypotheekgeld kunt lenen

Huizenkopers zitten de laatste weken in een lastig parket. De rentes op hypotheken dalen zo hard, dat ze geneigd zijn te wachten met afsluiten. Dat dit negatieve gevolgen heeft voor het maximaal te lenen bedrag, kan ze soms lelijk verrassen.

Stefan ten Teije 16-09-19, 15:34

Vergelijkingssite Independer waarschuwt voor dat onverwachte effect. ,,Dit speelt vooral bij starters, omdat die graag maximaal willen lenen”, zegt Marga Lankreijer-Kos, hypotheekdeskundige bij Independer. ,,Onze adviseurs stuiten op onbegrip als het maximale hypotheekbedrag ineens omlaag gaat. Je zou namelijk verwachten dat de maandlasten omlaag gaan en dat je juist méér kunt lenen."

Hypotheekrenteaftrek

Waarom dat toch niet zo is? Dat is heel gemakkelijk te verklaren, zegt Gabriëlla Bettonville van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). ,,Hoe minder rente je betaalt over een lening, hoe minder je kunt aftrekken. Bij het bepalen van de hypotheeknormen, waar wij het rijk jaarlijks over adviseren, hoort het hele financiële plaatje. En dus ook de hypotheekrenteaftrek.”

Hoe minder rente je betaalt over een lening, hoe minder je kunt aftrekken
Gabriëlla Bettonville, Nibud

Normaal gesproken zijn de effecten zo klein, dat niemand het echt in de gaten heeft. Maar sinds begin augustus is de rente op hypotheken spectaculair gedaald. Waar het voorheen om aanpassingen van 0,05 procentpunt ging, gaat de rente bij sommige hypotheekverstrekkers met tienden tegelijk naar beneden. ,,En dat gaat nog wel even door, is de verwachting. Zeker nu de Europese Centrale Bank heeft besloten door te gaan met het opkoopprogramma”, aldus Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop.

Het leidt tot vreemde situaties voor huizenkopers die zich bij een hypotheekverstrekker melden. Banken gebruiken de rekentabellen van het Nibud voor de berekening van een hypotheek. Hagedoorn: ,,Bij een lager rentepercentage past ook een lager ‘verwoonbaar’ bedrag. Dat bedrag is het percentage van je inkomen dat is te gebruiken voor de woonlasten. Als dat bijvoorbeeld eerst 32 procent is, dan gaat dat in stapjes omlaag als de rente omlaag gaat.”

Rekenvoorbeeld

Begin september doet een starter een aanvraag voor een hypotheek met 1,51 procent met een hypotheek van 132.855 euro. Independer vraagt voor de klant die dag een renteaanbod aan, maar inmiddels is de rente verlaagd met 0,15 procentpunt naar 1,36 procent. Fijn voor de klant? Helaas, hij valt in een andere woonquote (17 procent ipv 18,5 procent). Dat betekent dat hij nog maar 17 procent van zijn inkomen aan woonlasten kan besteden. Het inkomen van de klant is 28.610 euro. Met 1,51 procent was er voldoende ruimte om aan zijn wens van 132.855 te voldoen, maar met de lagere rente lukt dat niet meer.

Maximale hypotheek:

1,36 procent >>> 126.802 euro

1,51 procent >>> 134.523 euro

Zelf een hypotheek berekenen kan bij Independer.

Spelen met variabelen

Buiten de verwarring die kan ontstaan, is er geen essentieel probleem, vinden de hypotheekdeskundigen. ,,We kunnen het meestal goed oplossen door bijvoorbeeld de rentevastperiode te veranderen”, zegt Lankreijer-Kos. ,,Adviseurs kunnen met de variabelen spelen om zo alsnog op het gewenste maximale hypotheekbedrag terecht te komen.” Het rentepercentage gaat dan vaak weer omhoog, maar dat levert ook meer zekerheid op.

Toch denkt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop wel dat het anders kan. ,,De Nibud-rekentabellen zijn gebaseerd op een gemiddeld huishouden. Ik ben er voor om te kijken naar het bedrag dat iemand daadwerkelijk te besteden heeft aan ‘wonen'. Daar hoort wat mij betreft niet alleen de hypotheek bij, maar bijvoorbeeld ook de energiekosten. Op die manier wordt investeren in een energiezuiniger huis nog aantrekkelijker. Bovendien zou je dankzij nieuwe wetgeving als PSD2 (het delen van je betaalgegevens met andere partijen dan banken) op persoonlijk niveau kunnen analyseren hoe het uitgavepatroon van de consument eruitziet. Iemand die geen auto heeft, houdt bijvoorbeeld meer geld over om aan ‘wonen’ te besteden dan iemand met een dure auto.”