Huizenmarkt was zelden zo krap, prijzen stijgen opnieuw flink

Binnen 28 dagen is een huis gemiddeld verkocht, acht dagen korter dan een jaar geleden. Een potentiële koper kan uit 2,7 woningen kiezen, het laagste aantal deze eeuw. Voor verkopers van woningen waren het drie goede maanden. Hun huis wordt  in 81 procent van de gevallen binnen 90 dagen verkocht en in meer dan de helft van de gevallen legt de koper een hoger bedrag neer dan de vraagprijs. Overbieden is in veel regio's bittere noodzaak om een huis te bemachtigen.

De conclusie van kenners is dat het coronavirus op de huizenmarkt geen enkele invloed heeft gehad. Banken verwachten pas volgend jaar een pas op de plaats, als de werkloosheid flink gaat stijgen. Daar wordt wel rekening mee gehouden.

Er zijn iets minder (bijna 2 procent) woningen te koop gezet in vergelijking met een jaar eerder en ook dat is verrassend. ,,Ik had het niet verwacht”, zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. ,,Eerdere cijfers duidden erop dat meer mensen hun huis te koop zouden zetten om nog te profiteren van de hoge huizenprijzen, bijvoorbeeld als ze over een jaar een nieuwbouwwoning betrekken. Het is ook opvallend dat de prijs nog steeds zo omhoog schiet, terwijl banken toch al aan het einde van dit jaar een dip voorspelden. Dat is nog niet aan de orde.”

Het aantal transacties oftewel (aanstaande) verhuizingen steeg ten opzichte van het eerste kwartaal dit jaar, maar daalde licht in vergelijking met vorig jaar. Omdat het aanbod niet evenredig toenam, daalde het aantal beschikbare woningen verder, waardoor de markt dus krapper werd. Ter vergelijking: zeven jaar geleden konden kopers kiezen uit 30 woningen. Nu is de zogenoemde krapte-indicator 2,7; nog geen drie woningen om uit te kiezen. 

,,Voor sommige mensen wordt het wel moeilijker om een huis te kopen, bijvoorbeeld als je in de horeca werkt", zegt Peter Boelhouwer. ,,Als de werkloosheid verder oploopt of er ontstaat een tweede coronagolf, dan kan er veel veranderen. Toch blijft de trend van een krappe woningmarkt op de lange termijn bestaan, want de bouwproductie neemt af en dat zorgt voor nog minder verhuizingen.” Nu al staan er minder nieuwbouwwoningen te koop. Ze zijn voor mensen met een modaal inkomen ook onbereikbaar: gemiddeld kost een nieuwbouwhuis 401.000 euro. 

Dat de prijs over de gehele linie blijft stijgen heeft volgens Boelhouwer voornamelijk met de lage rente te maken. ,,Je kunt de rente voor tien jaar vastzetten onder 1 procent. Daardoor kunnen mensen veel meer geld lenen dan een paar jaar geleden.” De rente wordt sinds de coronacrisis kunstmatig laag gehouden door ingrijpen van de centrale banken. Die hebben honderden miljarden in de economie gepompt, waardoor hypotheekverstrekkers nog gemakkelijk kapitaal kunnen aantrekken en uitlenen. De rente is al twee maanden stabiel na een kleine opleving vlak na de aankondiging van de coronamaatregelen.

Ook de miljardensteun van de overheid voor het behoud van banen heeft veel financieel leed verzacht, constateert het economisch bureau van ABN Amro. Toch denkt de bank dat de huizenmarkt nog effect van de crisis kan verwachten. ,,Een tweede golf van besmettingen valt niet uit te sluiten en de internationale economie is nog harder geraakt dan gevreesd. Dit gaat ongetwijfeld zijn weerslag hebben op de woningmarkt”, denkt ABN Amro-econoom Philip Bokeloh. ,,Daarom verwachten wij dat het aantal woningaankopen de komende maanden afneemt en de woningprijs volgend jaar daalt.” 

Overigens lijken de woonwensen wat te veranderen. Makelaars zeggen dat er meer vraag is naar een extra werkkamer, een balkon of tuin. De vereniging maakt de analyse dat de lockdown de behoefte naar meer ruimte thuis heeft aangewakkerd. Huizensite Funda berichtte daar eerder al over. Bezoekers van die site lieten in een enquête weten leefruimte en een tuin meer te zijn gaan waarderen. Het aandeel bezoekers dat op Funda het filter ‘buitenruimte’ en ‘tuin’ gebruikt, nam met bijna 20 procent toe. Dat resulteerde vooralsnog niet tot een trek uit de stad. ,,Uit het zoekgedrag blijkt nog niet dat mensen de stad de rug toekeren”, zegt Quintin Schevernels, directeur van Funda. ,,Wellicht gebeurt dat pas na een tijdje. Als woningzoekenden merken dat hun wens om groter te wonen in het oorspronkelijke zoekgebied niet haalbaar is.”

Ook de NVM heeft op verzoek van deze site onderzocht of de trek vanuit de stedelijke gebieden naar meer ruimte op het platteland zichtbaar is in de cijfers. Er lijkt wel een effect te zijn, maar dat is volgens de makelaarsvereniging niet helemaal nieuw. Er verhuizen meer mensen vanuit de Randstad naar provincies als Gelderland, Drenthe en Friesland dan voorheen. Die ontwikkeling is echter al sinds 2013 gaande. Demografen spreken over een ‘roltrapregio’. Na een periode in de grote stad gaan veel gezinnen later in hun leven op zoek naar ruimere en betaalbaarder woningen op afstand. 

De verschillen in de NVM-cijfers zijn mede hierdoor groot. In Amsterdam, Den Haag, Almere en Lelystad was de daling van het aantal verkochte huizen ten opzichte van vorig jaar erg groot, meer dan 15 procent. Ook in Rotterdam werden minder woningen (-7 procent) verkocht ten opzichte van vorig jaar. In andere grote steden is wel sprake van een kleine plus, zoals in Utrecht, Eindhoven en Den Bosch.

Huizenmarkt volop in beweging sinds coronacrisis. Bekijk het fragment uit onze dagelijkse Nieuws Update: